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地产利润率接近底部荐股

发布时间:2019-08-15 11:46:13

地产:利润率接近底部 荐 股 201 -09-05 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

投资要点销售端:增长保持强劲。201 年上半年由于政策端总体平稳、需求集中释放及可售资源丰富,上市房企的销售商品,提供劳务收到的现金增速同比增幅41%,远超2012年的11%,增幅仅次于2009年,同比增速维持高位,其中一季度超预期强劲,二季度由于同期基数抬高及环比增速相对温和,同比增速有所收窄。

投资端:从谨慎走向积极的趋势未变。由于上市房企资金相对充裕,且项目多数集中于销售情况较好的一二线城市,201 年上半年上市房企购买商品、接受劳务支付现金同比增长7 %,远高于行业整体21%的水平。由于销售好转,从年初开始上市房企投资转向积极,二季度投资支出164 .82亿元,虽然环比火爆的一季度略降 %,但绝对量仍然维持较高水平。从投资销售比来看,上半年上市房企投资与销售之比为0.87,高于2012年0.71的水平,虽然仍低于2010年年同期水平,但表明上市房企投资逐步向积极转变的方向未变。

资金面:适度加杠杆,财务风险可控。

适度加杠杆:随着投资转向积极,资金需求增加,二季度末短债压力又有所回升,上升至96.46%,同时有息负债小幅上升至 1. %,但由于销售回款绝对量维持高位,总体来说上市房企杠杆依然适度。

资金充裕度下降:投资积极使得上市房企资金充裕度有所下降,存货资金配比年初有所上升,每股经营现金流为-0. 6,连续两个季度为负。

债务结构改善:201 年中报显示,预收账款占总债务比例比年初提高了两个百分点,实际负债率49.97%,比年初下降0.52个百分点,有息负债中长期负债比例提升1个百分点,短期负债比例下降1个百分点,保证了财务风险的可控性。

库存:去化周期拉长。由于从年初开始投资转向积极,购地量和开工量上升,二季度开始上市房企的存货占总资产比重上升,同时去化周期被相对拉长,2012年底去化周期为1.92年,201 年一季度下降为1.87年,二季度末去化周期又拉长到1.9 年,与2012年底基本持平。

盈利:利润率进入底部区域,2014年有望重回上升通道。201 年上半年上市房企结算毛利率为 6.27%,比去年同期降 个百分点,比年初下降1个百分点。利润率从2012年中期开始持续下滑主要是因为2009、2010年以后的高地价项目、2011年下半年至2012年一季度降价促销项目进入结算周期,当前利润率已接近底部,由于2012年四季度开始房价上涨明显,因此我们预计2014年可以看到利润率再次回升。

业绩锁定性:仍为历史最强。由于销售端保持强劲增长,因此我们统计的126家上市房企,每股预收账款加权均值(根据股本加权平均)201 年上半年为4.55元,比2012年同期提高24%,业绩锁定性仍为历年最强,平均约锁定0.68元的业绩。其中一二线龙头业绩确定性更强。

投资建议:中报数据相对靓丽,表明上市房企销售强劲,投资积极,资金面保持良性,业绩确定性历史最强,下半年趋紧的货币环境对销售或有一定压制作用,销售超预期的概率偏小,增速将延续下滑态势,中期来看,趋势性投资机会较难出现,但行业所面临的系统风险已被市场充分预期,且行业盈利能力有望见底回升,因此估值下修的空间不大,成长确定的龙头股依然具备配置价值。

风险提示:货币环境趋紧,调控超预期。

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